sudsakhon skrev:

Det er et virkeligt vigtigt spørgsmål, du tager op her.

I Danmark, er de almindelige rettigheder i lejelovgivningen, som gives lejer i lejeforholdet, gyldige mod tredjemand, dvs. f.eks. en ny ejer uden tinglysning.

Den nye ejer af ejendommen må respektere de almindelige rettigheder, som lejeren har efter lejelovgivningen. Der er undtagelser, f.eks. at huset skal rives ned, eller hvis ejeren selv skal bruge lejemålet.

(Og her er igen en masse undtagelser, der beskytter en lejer. Det kan jeg forklare, nærmere om i en anden tråd, hvid der er interesse)

Har en lejer derimod, ved aftale, erhvervet særlige rettigheder, som f.eks. aftalt uopsigelighed, (ved at fravige Lejelovens §83 ) er denne ret ikke uden videre sikret over for en ny ejer af ejendommen.
Denne ret kan lejeren derfor kræve tinglyst.

Som udlejer skal man være meget forsigtig med at indrømme denne slags rettigheder.

Tinglysning er mere normalt i erhvervslejemål, der reguleres efter Erhvervslejeloven.

I Thailand er den retlige regulering af lejemål, som i Danmark et obligationsretligt område.

Men da Thailand har et legalt system, der lidt mere ligner engelsk/amerikansk, lægges der mere vægt på ordlyden af kontrakterne.

(Jeg kan forklare forskellene mellem Common law og Civil law, samt Nordic law i en anden tråd, hvis det har interesse)

Man er således ikke sikret helt samme lejerrettigheder, som efter lejelovgivningen i Danmark.

I Thailand vil en tinglysning af en lejekontrakt, der er gældende ud over 3 år være krævet, for at sikre sine rettigheder overfor 3. mand. DVS. f.eks. en ny ejer.

For lejemål, der overstiger 3 år og løber op til 30 år, er fordelene ved en tinglysning, at ved en juridisk konflikt , vil domstolene generelt domstolene håndhæve lejekontrakten.

Hvis lejekontrakten ikke er tinglyst, og der opstår en konflikt efter det 3 år vil domstolene ikke håndhæve lejekontrakten.

Hvis en udlejer er en juridisk person og de dør inden udgangen af den aftalte tid i lejekontrakten, kan lejeren er stadig håndhæve lejeaftalen for den aftale periode, naturligvis medmindre betingelserne i lejekontrakten foreskriver andet.

Endelig og meget afgørende for dit spørgsmål er, at hvis udlejeren sælger ejendommen til en tredjepart efter 3 år, så kan lejekontrakten håndhæves af lejer mod den nye ejer, igen medmindre lejeaftale bestemmer andet.

Men hvis lejekontrakten ikke er tinglyst så kan den nye ejer lovligt tvinge lejeren ud for ejendommen. Og alle forbedringer er tabt.

Eller i værste fald, som også er er et stort problem i Danmark, hvis der i lejekontrakten står: ”Afleveres nyistandsat”, så er det meget svært at slippe væk fra udlejers ide om ”nyistandsat” nærmest betyder totalrenovering og oprettelse af fejl og mangler, der måske allerede var tilstede ved indflytning.

I Danmark har jeg set mange sager, hvor sidstnævnte var et stort konfliktpunkt.

Selvom arbejdskraft og materialer er billigere i Thailand, er der næppe forskel på visse udlejeres grådighed.